Diện tích đất thực tế khác với sổ đỏ phải làm sao?
Hợp đồng chuyển nhượng đã được công chứng, bên mua đã hoàn thành nghĩa vụ giao tiền nhưng diện tích nhận chuyển nhượng bị thiếu so với Giấy chứng nhận => Phải làm sao?
Ngày 21/3/2021, gia đình tôi có nhận chuyển nhượng 01 thửa đất tại địa chỉ TT Trảng Bom, huyện Trảng Bom, tỉnh Đồng Nai. Do quá trình mua bán là chỗ quen biết và không kiểm tra kỹ lưỡng nên sau khi hoàn tất thủ tục công chứng sang tên, chúng tôi mới phát hiện diện tích trên thực tế bị thiếu so với Giấy chứng nhận QSDĐ. Giờ phải xử lý như thế nào ạ?
Quy định của pháp luật về việc diện tích thực tế khác với sổ đỏ như sau:
- Trong trường hợp diện tích đất thực tế khác với sổ đỏ nếu ranh giới sử dụng đất không thay đổi và không có tranh chấp với các hộ sử dụng liền kề => Xác định theo số liệu đo đạc thực tế:
Theo quy định tại Khoản 5 Điều 98 Luật Đất đai 2013 về nguyên tắc xử lý khi diện tích thực tế chênh lệch so với giấy chứng nhận như sau:
“Trường hợp có sự chênh lệch diện tích giữa số liệu đo đạc thực tế với số liệu ghi trên giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này hoặc Giấy chứng nhận đã cấp mà ranh giới thửa đất đang sử dụng không thay đổi so với ranh giới thửa đất tại thời điểm có giấy tờ về quyền sử dụng đất, không có tranh chấp với những người sử dụng đất liền kề thì khi cấp hoặc cấp đổi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất diện tích đất được xác định theo số liệu đo đạc thực tế.
Người sử dụng đất không phải nộp tiền sử dụng đất đối với phần diện tích chênh lệch nhiều hơn nếu có.
Trường hợp đo đạc lại mà ranh giới thửa đất có thay đổi so với ranh giới thửa đất tại thời điểm có giấy tờ về quyền sử dụng đất và diện tích đất đo đạc thực tế nhiều hơn diện tích ghi trên giấy tờ về quyền sử dụng đất thì phần diện tích chênh lệch nhiều hơn (nếu có) được xem xét cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định tại Điều 99 của Luật này”.
Dựa trên quy định nêu trên, nếu diện tích đất thực tế nhỏ hơn diện tích ghi trong sổ đỏ thì diện tích được xác định theo số liệu đo đạc thực tế.
- Tiến hành thủ tục cấp đổi sổ đỏ để cập nhật lại diện tích
Căn cứ theo Khoản 1 Điều 76 Nghị định 43/2014/NĐ-CP được sửa đổi, bổ sung bởi khoản 24 Điều 1 Nghị định 148/2020/NĐ-CP, trong trường hợp đo đạc xác định lại diện tích, kích thước thửa đất mà phát hiện diện tích thực tế nhỏ hơn diện tích ghi trong Giấy chứng nhận thì người dân cần yêu cầu cấp đổi Giấy chứng nhận.
“1. Việc cấp đổi Giấy chứng nhận, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng đã cấp được thực hiện trong các trường hợp sau:
a) Người sử dụng đất có nhu cầu đổi Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng hoặc các loại Giấy chứng nhận đã cấp trước ngày 10 tháng 12 năm 2009 sang loại Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất;
b) Giấy chứng nhận, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng đã cấp bị ố, nhòe, rách, hư hỏng;
c) Do đo đạc xác định lại diện tích, kích thước thửa đất;
d) Trường hợp quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất là tài sản chung của vợ và chồng mà Giấy chứng nhận đã cấp chỉ ghi họ, tên của vợ hoặc của chồng, nay có yêu cầu cấp đổi Giấy chứng nhận để ghi cả họ, tên vợ và họ, tên chồng.
2. Người sử dụng đất nộp 01 bộ hồ sơ đề nghị cấp đổi Giấy chứng nhận.”
- Thành phần hồ sơ xin cấp đổi Giấy chứng nhận:
Hồ sơ nộp khi thực hiện thủ tục cấp đổi Giấy chứng nhận, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng gồm có:
a) Đơn đề nghị cấp đổi Giấy chứng nhận theo Mẫu số 10/ĐK;
b) Bản gốc Giấy chứng nhận đã cấp;
c) Bản sao hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất thay cho bản gốc Giấy chứng nhận đã cấp đối với trường hợp cấp đổi Giấy chứng nhận sau khi dồn điền đổi thửa, đo đạc lập bản đồ địa chính mà Giấy chứng nhận đã cấp đang thế chấp tại tổ chức tín dụng.
- Trong trường hợp có tranh chấp đất đai theo quy định thì các bên có thể tiến hành khởi kiện tại tòa án nhân dân có thẩm quyền hoặc theo thủ tục khiếu nại.
Do đó, khi tiến hành thủ tục nhận chuyển nhượng QSDĐ các bên cần tiến hành kiểm tra diện tích trên GCN và trên thực tế để tránh tranh chấp về sau.
Trong trường hợp đã hoàn thành việc nhận chuyển nhượng QSDĐ, bạn xem căn cứ vào hợp đồng chuyển nhượng có quy định về việc Bên bán cam kết diện tích mua bán không nhỏ hơn Giấy chứng nhận không; Cam kết về thửa đất không có tranh chấp hay không và thỏa thuận giữa hai bên như thế nào để yêu cầu bên chuyển nhượng cho phù hợp.
Làm sao để liên hệ luật sư tư vấn tranh chấp đất đai
Tư vấn trực tiếp tại Văn phòng luật sư qua 02 địa chỉ vô cùng thuận tiện sau:
- Tại trụ sở: Số 170, đường Nguyễn Huệ, Tổ 1, KP. 3, TT. Trảng Bom, Trảng Bom, Đồng Nai
- Chi nhánh: Số 41, Cách Mạng Tháng Tám, khu phố 2, phường Xuân An, thành phố Long Khánh, tỉnh Đồng Nai
Tư vấn miễn phí qua số điện thoại (có zalo) để gặp luật sư tưu vấn tại Long Khánh: 0347.567.150 Luật sư Nguyễn Thảo
Tư vấn qua tranh facebook của Văn phòng:
Chúng tôi đã đồng hành và hỗ trợ tư vấn pháp lý hàng ngàn khách hàng trong nhiều năm qua. Văn phòng Luật Sư Nguyên đã trở thành cái tên quen thuộc trong lĩnh vực. Cung cấp các dịch vụ pháp lý tại Đồng Nai được khách hàng tin tưởng.
Luôn phát triển không ngừng, nỗ lực cung cấp các dịch vụ pháp lý hoàn hảo, hiệu quả. Với phong cách tư vấn chuyên nghiệp, chúng tôi khẳng định mình chính là một địa chỉ đáng tin cậy. Đủ khả năng đáp ứng mọi nhu cầu tư vấn luật pháp ở Đồng Nai và trợ giúp pháp lý cho quý khách.
Hãy liên hệ với chúng tôi để được tư vấn, thực hiện các dịch vụ luật nhanh chóng, uy tín, hiệu quả.
Thông tin liên hệ:
- Trụ sở tại: Số 180, đường Nguyễn Huệ, Tổ 1, KP. 3, TT. Trảng Bom, Trảng Bom, Đồng Nai
- Chi nhánh: Số 41, Cách Mạng Tháng Tám, khu phố 2, phường Xuân An, thành phố Long Khánh, tỉnh Đồng Nai
- Điện thoại: 0982971055– 0347567150
- Email: dainam17@gmail.com
- Website: https://tuvanluatnguyen.com/
