NHỮNG ĐIỂM MỚI CỦA LUẬT ĐẤT ĐAI NĂM 2024 MỚI BAN HÀNH
Luật Đất đai năm 2024, gồm: 16 chương, 260 điều, tăng 02 chương so với Luật Đất đai năm 2013; bổ sung 01 chương về Phát triển Quỹ đất; tách riêng chương về Thu hồi đất, trưng dụng đất và chương về Bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất.
Bổ sung nhiều khái niệm mới, lần đầu tiên quy định như: chiếm đất, lấn đất, lấn biển, Đất đang có tranh chấp, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất, Góp vốn bằng quyền sử dụng đất, Hợp tác sản xuất, kinh doanh bằng quyền sử dụng đất …
Ngoài ra, luật đất đai quy định, điều chỉnh, bổ sung nhiều điểm mới để phù hợp hơn vời tình hình kinh tế xã hội hiện nay.
1. Quy định về điều kiện tách thửa đất có nhiều điểm mới
Theo Điều 220 Luật đất đai năm 2024 quy định điều kiện tách thửa như sau:
- Thửa đất phải có Giấy chứng nhận:
Thửa đất đã được cấp một trong các loại giấy chứng nhận: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất;
- Thửa đất còn trong thời hạn sử dụng đất;
- Đất không có tranh chấp, không bị kê biên để bảo đảm thi hành án, không bị áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
Trường hợp đất có tranh chấp nhưng xác định được phạm vi diện tích, ranh giới đang tranh chấp thì phần diện tích, ranh giới còn lại không tranh chấp của thửa đất đó được phép tách thửa đất, hợp thửa đất;
- Đảm bảo có lối đi, kết nối với đường giao thông, cấp nước, thoát nước
Việc tách thửa đất, hợp thửa đất phải bảo đảm có lối đi; được kết nối với đường giao thông công cộng hiện có; bảo đảm cấp nước, thoát nước và nhu cầu cần thiết khác một cách hợp lý.
=> Trường hợp người sử dụng đất dành một phần diện tích của thửa đất ở hoặc thửa đất có đất ở và đất khác trong cùng thửa đất để làm lối đi, khi thực hiện việc tách thửa đất hoặc hợp thửa đất thì không phải thực hiện chuyển mục đích sử dụng đất đối với phần diện tích đất để làm lối đi đó.
- Các thửa đất sau khi tách thửa phải bảo đảm diện tích tối thiểu với loại đất đang sử dụng theo quy định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh;
Trường hợp thửa đất được tách có diện tích nhỏ hơn diện tích tối thiểu được phép tách thửa thì phải thực hiện đồng thời việc hợp thửa với thửa đất liền kề;
- Trường hợp chuyển mục đích sử dụng một phần thửa đất thì thực hiện tách thửa, diện tích tối thiểu của thửa đất sau khi tách phải bằng hoặc lớn hơn diện tích tối thiểu của loại đất sau khi chuyển mục đích sử dụng.
Đối với thửa đất có đất ở và đất khác thì không bắt buộc thực hiện tách thửa khi chuyển mục đích sử dụng một phần thửa đất, trừ trường hợp người sử dụng đất có nhu cầu tách thửa;
- Trường hợp phân chia quyền sử dụng đất theo bản án, quyết định của Tòa án mà việc phân chia không bảo đảm các điều kiện, diện tích, kích thước tách thửa theo quy định thì không thực hiện tách thửa.
- Phù hợp với quy định của UBND cấp tỉnh
Ủy ban nhân dân cấp tỉnh căn cứ quy định trên, quy định khác của pháp luật có liên quan và phong tục, tập quán tại địa phương để quy định cụ thể điều kiện, diện tích tối thiểu của việc tách thửa đất, hợp thửa đất đối với từng loại đất.
2. Quy định mới về bảng giá đất
Theo khoản 3 Điều 159 luật đất đai 2024 quy định
“Ủy ban nhân dân cấp tỉnh xây dựng, trình Hội đồng nhân dân cùng cấp quyết định bảng giá đất lần đầu để công bố và áp dụng từ ngày 01 tháng 01 năm 2026. Hằng năm, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh có trách nhiệm trình Hội đồng nhân dân cấp tỉnh quyết định điều chỉnh, sửa đổi, bổ sung bảng giá đất để công bố và áp dụng từ ngày 01 tháng 01 của năm tiếp theo.”
Trường hợp cần thiết phải điều chỉnh, sửa đổi, bổ sung bảng giá đất trong năm, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh có trách nhiệm trình Hội đồng nhân dân cấp tỉnh quyết định.
Căn cứ xây dựng, điều chỉnh, sửa đổi, bổ sung bảng giá đất
Việc xây dựng, điều chỉnh, sửa đổi, bổ sung bảng giá đất phải thực hiện theo quy định pháp luật; kết quả tổng hợp, phân tích thông tin về giá đất thị trường; kết quả thực hiện bảng giá đất hiện hành; các yếu tố tự nhiên, kinh tế – xã hội, quản lý và sử dụng đất đai, các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất.
Hiện tại bảng giá đất ban hành 5 năm 1 lần theo Điều 114 Luật đất đai 2013
Điều 114. Bảng giá đất và giá đất cụ thể
- Căn cứ nguyên tắc, phương pháp định giá đất và khung giá đất, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh xây dựng và trình Hội đồng nhân dân cùng cấp thông qua bảng giá đất trước khi ban hành. Bảng giá đất được xây dựng định kỳ 05 năm một lần và công bố công khai vào ngày 01 tháng 01 của năm đầu kỳ.
3. Lần đầu tiên quy định về thẩm quyền của Trọng tài thương mại đối với tranh chấp đất đai
Theo quy định tại Khoản 5 Điều 236 Luật đất đai quy định:
- Tranh chấp giữa các bên phát sinh từ hoạt động thương mại liên quan đến đất đai do Tòa án giải quyết theo quy định của pháp luật về tố tụng dân sự hoặc do Trọng tài thương mại Việt Nam giải quyết theo quy định của pháp luật về trọng tài thương mại.
4. Bỏ quy định về điều kiện phải trực tiếp sản xuất nông nghiệp khi nhận chuyển nhượng đất trồng lúa
Tại Khoản 7 Điều 45 luật đất đai 2024 quy định:
“7. Cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất trồng lúa quá hạn mức quy định tại Điều 176 của Luật này thì phải thành lập tổ chức kinh tế và có phương án sử dụng đất trồng lúa bao gồm các nội dung theo quy định tại khoản 6 Điều này và được Ủy ban nhân dân cấp huyện phê duyệt, trừ trường hợp người nhận tặng cho là người thuộc hàng thừa kế.”
Hiện nay luật đất đai 2013 quy định điều kiện để được nhận chuyển nhượng đất trồng lúa là phải trực tiếp sản xuất nông nghiệp và có nguồn thu từ nông nghiệp thì mới được phép nhận chuyển nhượng. Vấn đề xác định do UBND cấp xã xác định bổ sung vào hồ sơ nhận chuyển nhượng. Cụ thể tại khoản 3 Điều 191 luật đất đai 2013 quy định như sau:
- Hộ gia đình, cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp không được nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất trồng lúa.
5.Quy định về việc bồi thường, hỗ trợ tái định cư khi nhà nước thu hồi đất
Phải thực hiện phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư và việc bố trí tái định cư phải được hoàn thành trước khi có quyết định thu hồi đất quy định tại Điều 91 luật đất đai 2024.
Ủy ban nhân dân cấp tỉnh, Ủy ban nhân dân cấp huyện có trách nhiệm tổ chức lập và thực hiện dự án tái định cư để bảo đảm chủ động trong việc bố trí tái định cư cho người có đất thu hồi. Việc phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư và việc bố trí tái định cư phải được hoàn thành trước khi có quyết định thu hồi đất.
6. Quy định về tên gọi của Giấy chứng nhận QSDĐ
Đổi tên gọi mới là: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất (hiện nay là Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất).
Giao Bộ Tài nguyên và Môi trường khẩn trương ban hành mẫu để áp dụng thống nhất trên cả nước. Bộ Tài nguyên và Môi trường đang gấp rút lấy ý kiến để ban hành Thông tư quy định mẫu Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất.
7. Sửa đổi bổ sung thuế Thu nhập cá nhân từ việc chuyển nhượng bất động sản cho phù hợp với tình hình thực tế
Theo Điều 247 luật đất đai quy định Thu nhập chịu thuế từ chuyển nhượng bất động sản được xác định là giá chuyển nhượng từng lần; trường hợp chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì thu nhập chịu thuế tính theo giá đất trong bảng giá đất.
Trên thực tế trước khi có luật đất đai 2024, để tránh thất thu thuế, cơ quan thuế có nhiều trường hợp tính thuế dựa trên bảng giá đất vì lý do giá trong hợp đồng chuyển nhượng không phản ánh được giá trị thực tế của thửa đất và thấp hơn bảng giá đất hiện hành.
8. Mở rộng hạn mức nhận chuyển nhượng đất nông nghiệp
Ngoài ra, tăng hạn mức nhận chuyển nhượng đất nông nghiệp. Theo Khoản 1 Điều 177 Luật Đất đai 2024 cho phép hạn mức nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp của cá nhân không quá 15 lần hạn mức giao đất nông nghiệp của cá nhân đối với mỗi loại đất thay vì 10 lần như Luật Đất đai 2013…
9. Bổ sung thêm nhiều trường hợp Cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
Theo đó bổ sung thêm, cụ thể hóa nhiều trường hợp được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất đối với hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư đang sử dụng đất có giấy tờ về quyền sử dụng đất tại điều 137 luật đất đai 2024
10. Quy định về việc cấp Giấy chứng nhận
Được cấp chung 1 Giấy chứng nhận nếu có nhiều thửa đất nông nghiệp tại cùng 01 xã, phường, thị trấn khi có yêu cầu tại Điều 135 luật đất đai:
Điều 135. Nguyên tắc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất
- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất được cấp theo từng thửa đất cho người có quyền sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất có nhu cầu và đủ điều kiện theo quy định của Luật này. Trường hợp người sử dụng đất đang sử dụng nhiều thửa đất nông nghiệp tại cùng 01 xã, phường, thị trấn mà có yêu cầu thì được cấp 01 Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất chung cho các thửa đất đó.
Quy định về cấp giấy chứng nhận Quyền sử dụng đất của hộ gia đình: Cấp một Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất ghi đầy đủ tên thành viên có chung quyền sử dụng đất của hộ gia đình trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất và trao cho người đại diện.
Trường hợp các thành viên có chung quyền sử dụng đất của hộ gia đình có nhu cầu thì cấp một Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất ghi tên đại diện hộ gia đình trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất và trao cho người đại diện hộ gia đình.
Việc xác định các thành viên có chung quyền sử dụng đất của hộ gia đình để ghi tên trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất do các thành viên này tự thỏa thuận và chịu trách nhiệm trước pháp luật.
Dịch vụ luật sư về lĩnh vực đất đai tại Văn phòng
Luật sư tư vấn giải quyết tranh chấp đất đai, làm sổ, tách thửa, chuyển mục đích
- Dịch vụ tư vấn luật nhà đất (đất đai – nhà ở), giải quyết tranh chấp nhà đất.
- Tư vấn thủ tục pháp lý nhà đất, hợp đồng nhà đất.
- Tư vấn quy hoạch đất đai, kế hoạch sử dụng đất đai.
- Tư vấn thuê đất, giao quyền sử dụng đất và công nhận quyền sử dụng đất.
- Tư vấn thủ tục mua bán tài sản trên đất và chuyển quyền sử dụng đất.
- Tư vấn về thu hồi đất và vấn đề bồi thường khi nhà nước tiến hành thu hồi nhà đất.
- Tư vấn về việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lần đầu (sổ đỏ/sổ hồng) cho người dân.
- Dịch vụ luật sư tranh tụng, giải quyết tranh chấp liên quan đến nhà đất tại các cấp tòa án.
- Giải quyết tranh chấp về việc quyền và nghĩa vụ của các bên trong hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp đất đai – nhà ở tại huyện Long Khánh, tỉnh Đồng Nai.
- Giải quyết tranh chấp liên quan đến quyền sử dụng đất như về chia tài sản chung, tài sản vợ chồng là đất đai, nhà ở tại huyện Long Khánh, tỉnh Đồng Nai.
- Giải quyết tranh chấp về hợp tác kinh doanh, góp vốn để sở hữu chung quyền sử dụng đất tại Long Khánh, Đồng Nai.
- Tranh chấp nhà đất thừa kế đất đai.
- Tranh chấp ly hôn, nhà đất có yếu tố nước ngoài
- Khiếu nại liên quan đến quyền của người sử dụng đất.
- Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất
- Tranh chấp mua bán đất giấy tay đất
- Tranh chấp hợp đồng đặt cọc mua bán đất, nhà
Dịch vụ soạn thảo, rà soát, tư vấn
- Các loại hợp đồng, các loại đơn/thư, hồ sơ nhà đất, hồ sơ dự án, di chúc, thừa kế.
- Đăng ký bảo hộ nhãn hiệu độc quyền, giải pháp hữu ích, kiểu dáng công nghiệp, quyền tác giả,…
- Làm sổ, đăng ký biến động quyền sử dụng đất, cấp đổi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
- Tư vấn thủ tục, hồ sơ liên quan đến doanh nghiệp.
- Tư vấn luật trong hoạt động Doanh nghiệp và thương mại.
- Dịch vụ luật sư tranh tụng, giải quyết tranh chấp Doanh nghiệp – thương mại.
- Tư vấn pháp lý liên quan đến giấy phép đầu tư, lập dự án đầu tư.
- Tư vấn hoàn thiện hồ sơ xin cấp giấy chứng nhận đầu tư, hỗ trợ pháp lý cho Doanh nghiệp sau khi có giấy phép đầu tư.
Địa chỉ văn phòng luật sư tại Đồng Nai
Chúng tôi đã đồng hành và hỗ trợ tư vấn pháp lý hàng ngàn khách hàng trong nhiều năm qua. Văn phòng Luật Sư Nguyên đã trở thành cái tên quen thuộc trong lĩnh vực. Cung cấp các dịch vụ pháp lý tại Đồng Nai được khách hàng tin tưởng.
Luôn phát triển không ngừng, nỗ lực cung cấp các dịch vụ pháp lý hoàn hảo, hiệu quả. Với phong cách tư vấn chuyên nghiệp, chúng tôi khẳng định mình chính là một địa chỉ đáng tin cậy. Đủ khả năng đáp ứng mọi nhu cầu tư vấn luật pháp ở Đồng Nai và trợ giúp pháp lý cho quý khách.
Hãy liên hệ với chúng tôi để được tư vấn pháp luật đất đai, thực hiện các dịch vụ luật sư nhanh chóng, uy tín, hiệu quả.
Gặp luật sư tư vấn đất đai tại Trảng Bom qua số điện thoại (có zalo):
- Luật sư Nguyễn Nam: 0982971055
- Luật sư Nguyễn Thảo: 0347567150
Luật sư tư vấn tranh chấp đất đai qua Fanpage của Văn phòng:
Thông tin liên hệ:
- Trụ sở tại: đường Nguyễn Huệ, Tổ 1, KP. 3, TT. Trảng Bom, Trảng Bom, Đồng Nai
- Chi nhánh: Số 41, Cách Mạng Tháng Tám, khu phố 2, phường Xuân An, thành phố Long Khánh, tỉnh Đồng Nai
- Điện thoại: 0982971055– 0347567150
- Email: tuvanluatnguyen2002@gmail.com
- Website: https://tuvanluatnguyen.com/
